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CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO NA LEI DO INQUILINATO
Postado em 24/12/2013
 

 A INTRODUÇÃO DOS CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO AJUSTADA NA LEI DO INQUILINATO

Os contratos de construção ajustada ou. como conhecido no mercado norte-americano, "built to suit", foram efetivamente introduzidos no ordenamentojurídico brasileiro através da edição da Lei n° 12.744, que, a partir de 20 de dezembro de 2.012, alterou o art. 4o e acrescentou o art. 54-A à vigente Lei do Inquilinato.

Neste tipo de locação, que somente poderá ser "não residencial", o locador, atendendo às exigências e especificações do pretenso locatário, adquiri determinado imóvel, constrói ou promove substancial reforma no mesmo, a fim de adequá-lo ao tipo de negócio do inquilino, que, mediante contrato escrito de locação, ali explorará seu ramo de atividade empresarial. Poderá o locador, por exemplo, obter financiamento para custear a obra ou a aquisição, embutindo o custo nas contraprestações locatícias.

Referida lei trouxe aos interessados enormes vantagens e veio solucionar um grande problema até então existente no Brasil: redução da insegurança jurídica. Como poderia o locador investir em um negócio de valor tão expressivo (aquisição, construção ou reforma de um bem imóvel) e ter a certeza do retorno? Pois bem, a legislação em comento, alterando o art. 4o, da Lei n° 8.245/91, deixou claro que o locatário poderá devolver o imóvel antes do término do prazo ajustado, todavia, nesta hipótese de locação, não farájus à proporcionalidade da multa ali tratada. Ou seja, a multa deverá ser integralmente paga pelo inquilino que desocupar prematuramente o imóvel, sem direito a qualquer dedução ou proporcionalidade. Mais adiante, no § 2o, do recém criado art. 54-A, a lei impõe ao locatário a obrigação de cumprir a multa convencionada, que poderá, por exemplo, corresponder à soma de todos os aluguéis que o locador deveria receber até o término da locação. Assim, o locador terá a certeza de que, por força do que dispõe a legislação aplicável às locações prediais urbanas, receberá os aluguéis ajustados.

Para os inquilinos, vislumbro também grandes vantagens. A primeira delas é que, normalmente, para justificar o investimento do locador, os contratos de locação são ajustados por muitos anos, o que garante ao locatário a exploração de sua atividade de forma planejada, por longo período. Outro fator de grande importância é que o inquilino não precisará imobilizar ativos para investir no imóvel, sobrando-lhe recursos para investimentos no próprio negócio, o que certamente o alavancará.

O Que Muda Na Lei

Artigo 3o da Lei n. 8.245, de 1991, passa a vigorar acrescido do artigo 54-A:

"Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especializado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e às disposições procedimentais previstas nesta lei.

Parágrafo 1°. Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

Parágrafo 2o - Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

(Fonte: Revista CreciMinas, Setembro/2013)


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